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税金・特例/控除

登録免許税とは?不動産の相続や売買時に必要な税金の計算方法[軽減措置あり](電卓先生の税金解説)

税金1登録免許税

電卓先生
電卓先生
暮らしに関する税金について解説する「電卓先生の税金解説」シリーズ。今回は、「登録免許税」について解説します。

土地や建物を購入した時、抵当権を設定した時など、土地や建物の所有者が変わったり、不動産について担保をつける時には、登記簿と呼ばれる国が公開している帳簿にその権利の所在を記載(=登記)します。

不動産を買った時には「所有権移転」、抵当権を設定した時には「抵当権設定」といった具合に登記をしますが、この登記手続きをする際には「登録免許税」という税金を国に納めることになります。

今回は、依頼者Aさんの家に関する一生を見ながら、登録免許税について解説します。

相談者A
相談者A
よろしくお願い致します。登録免許税がどれだけかかるのか不安です…。
Aさんの家に関する一生と登録免許税
  1. 土地を買う:「所有権移転登記」不動産価額×2.0%(軽減措置あり)
  2. 家を建てる:「所有権保存登記」不動産価額×0.4%(軽減措置あり)
  3. 抵当権を設定する:「抵当権設定登記」債権額×0.4%(軽減措置あり)
  4. 抵当権を抹消する:「抵当権抹消登記」不動産1個につき1,000円
  5. 不動産を相続する:「所有権移転登記」不動産価格×0.4%
  6. 中古住宅を売る:「所有権移転登記」不動産価格×2.0%(軽減措置あり)

※登録免許税の軽減措置に係る税率は、2020年8月現在の税率です。

土地を買う:「所有権移転登記」不動産価額×2.0%(軽減措置あり)

相談者A
相談者A
注文住宅を建てたくて、今住んでいる近くに良い土地が見つかったので購入することにしました。

土地を購入した際には、現在の所有者からAさんへ所有権を移転する登記(所有権移転登記)をします。所有権移転登記をする際にかかる登録免許税は、「土地の固定資産税評価額×2.0%」の税率で計算します。

例えば、土地の評価額が1,000万円だった場合の登録免許税は、そこに2.0%をかけて20万円になります。ただし、現在は登録免許税の軽減措置があり、税率は1.5%になります(2021年3月31日までに取得した場合)。1,000万円の土地を購入した場合の登録免許税は、15万円になります。

電卓先生
電卓先生
土地の固定資産税評価額は、市区町村から毎年1月1日現在の土地の所有者に送られてくる固定資産税納税通知書や、市区町村で発行される固定資産評価証明書・公課証明書に記載されています。

家を建てる:「所有権保存登記」不動産価額×0.4%(軽減措置あり)

相談者A
相談者A
無事に土地も購入して、先日家を新築しました。

建物を新築した際には、新たに登記簿を作成して、所有者を公示する登記(所有権保存登記)をします。所有権保存登記をする際にかかる登録免許税は、「建物の固定資産税評価額×0.4%」の税率で計算します。

新築建物は、未だ固定資産税課税台帳に登録されていないので、固定資産税評価額がありません。その場合には、法務局が公開している「新築建物等課税標準価格認定基準表」をもとに計算します。

基準額は建物の種類(居宅や共同住宅等の用途の種類)と、構造(木造や鉄骨造等)の組み合わせてによって、1㎡当たりの価格が決められています。評価額は、基準額×床面積で計算されます。

例えば、100㎡の木造の居宅を新築した場合の評価額は、基準額が1㎡あたり10万円だった場合、10万円×100㎡=1,000万円になります。登録免許税は、1,000万円×0.4%=4万円です。

ただし、現在は登録免許税の減税措置があり、一般住宅の税率は0.15%になります。評価額1,000万円の新築建物の登録免許税は、一般住宅では1万5,000円になります。

電卓先生
電卓先生
軽減税率は、①自己居住用、②新築又は取得後1年以内に登記、③床面積(登記床面積)50㎡以上の住宅に適用されます。要件を満たさないと軽減措置は受けられませんので、ご注意ください。

更に、長期優良住宅の認定を受けた住宅低炭素住宅の認定を受けた住宅は、税率が0.1%になります(評価額1,000万であれば、登録免許税は1万円)。

抵当権を設定する:「抵当権設定登記」債権額×0.4%(軽減措置あり)

相談者A
相談者A
家を新築する際、銀行から1,000万円の融資を受けました。

銀行から融資を受けた場合、大抵は土地や建物に抵当権等の担保権を設定します。抵当権設定登記をする際にかかる登録免許税は、「債権額×0.4%」の税率で計算します。

例えば、債権額が1,000万円だった場合、1,000万円×0.4%=4万円です。

ただし、現在は登録免許税の減税措置があり、軽減措置の条件を満たす建物に抵当権を設定する場合の税率は0.1%になります(2022年3月31日までに新築又は取得した建物に設定する場合)。債権額1,000万円の新築建物に抵当権を設定する場合の登録免許税は、1万円になります。

電卓先生
電卓先生
土地と建物に一緒に抵当権を設定する場合(共同抵当権)でも、建物が軽減措置の条件を満たせば、抵当権の登録免許税は債権額×0.1%です。土地だけが債権額×0.4%になることはありません。

抵当権を抹消する:「抵当権抹消登記」不動産1個につき1,000円

相談者A
相談者A
家を建ててから10年が経過し、銀行からの借入金を完済しました。

銀行からの借入金を完済した場合、不動産に設定した抵当権の抹消登記をおこないます。抵当権抹消登記をする際にかかる登録免許税は、「不動産の個数×1,000円」です。

例えば、土地と建物に設定された抵当権を抹消する場合、登録免許税は2,000円です。

電卓先生
電卓先生
不動産の抵当権の抹消登記をする際、所有者の現在の住所と登記簿上の住所が違う場合は、登記簿上の住所を現在の住所に変更する登記(住所変更登記)をしてから抵当権抹消登記をします。住所変更登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。また、1つの登記申請書によって20個を超える不動産の抵当権抹消登記をする際の登録免許税は、申請件数1件に付き2万円です。

不動産を相続する:「所有権移転登記」不動産価格×0.4%

相談者A
相談者A
先日父が亡くなり、一人娘である私が父名義の自宅を相続しました。

相続によって不動産を取得した場合は、登記簿に記載されている亡くなった方の名義から相続人名義に変える名義変更の登記(所有権移転登記)をします。売買によって不動産を取得した際の所有権移転登記の登録免許税は、固定資産評価額×2.0%でしたが、相続によって不動産を取得した際の登録免許税は、「土地・建物の固定資産税評価額×0.4%」です。

例えば、土地と建物の合計の評価額が1,000万円だった場合の登録免許税は、そこに0.4%をかけて4万円になります。

電卓先生
電卓先生
売買によって不動産を取得する際には自分の意思によって所有権という権利を取得しますが、相続は自分の意思によらずに死亡という事件によって権利取得します。売買で取得するよりも登録免許税の税率が安くなっているので、相続人の負担が軽減されます。
発展

土地の登記名義人Aが死亡し、相続によってその土地を取得した相続人Bが所有権移転登記をせずに死亡した場合に、相続人B名義の相続登記をする際は、登録免許税はかかりません。詳細は法務局の「相続登記の登録免許税の免税措置について」のページをご参照ください。

中古住宅を売る:「所有権移転登記」不動産価格×2.0%(軽減措置あり)

相談者A
相談者A
相続した土地と建物を、知人に売ることにしました。ちなみに建物は木造で築年数20年です。

先に書いたように、土地を購入した際の登録免許税は「土地の固定資産税評価額×2.0%」の税率で計算します(軽減措置が適用される場合は1.5%)。

中古住宅を購入する場合の所有権移転登記の登録免許税は「建物の固定資産税評価額×2.0%」の税率で計算します。評価額1,000万円の中古住宅を取得した際の登録免許税は、20万円になります。

ただし、現在は登録免許税の減税措置があり、要件を満たしていれば税率は0.3%になります(2022年3月31日までに取得した場合)。評価額1,000万円の中古住宅を取得した際の登録免許税は、3万円になります。

電卓先生
電卓先生
軽減税率は、①自己居住用、②取得後1年以内に登記、③木造等20年以内、耐火建築物25年以内に新築されたもの又は新耐震基準を満たすもの(耐震基準適合証明書が必要)、④床面積(登記床面積)50㎡以上の住宅に適用されます。

相談者Aさんの例は、一つの不動産について一つの権利の登記をする際の登録免許税についてご紹介しましたが、例えば、抵当権のついている土地・建物を銀行から融資を受けて購入する場合、

  1. 抵当権抹消登記
  2. 土地と建物の所有権移転登記
  3. 抵当権設定登記

 

の3つの登記を同時にすることになります。それぞれに計算方法が違ったり軽減措置の適用があったりなかったりします。登録免許税の計算ををする際には、それぞれの計算方法を確認し、軽減措置の適用可否を考慮しながら計算するようにしましょう。

登録免許税に関する司法書士と税理士の会話

六法先生
六法先生
実務に初めて就いた頃、登録免許税の計算が苦手だったなー。受験勉強の時って「登録免許税は軽減措置を考慮せずに計算しなさい」ってなってるだろ。でも実務では軽減措置を考慮せずに計算したらボスにボコボコに怒られる。
誠実先生
誠実先生
それはボコボコにされても仕方無いな笑。計算を間違えると、お客様にも仲介業者にも迷惑かけるしな。あとさ、今回は不動産登記についての登録免許税の解説だったけど、商業登記の登録免許税にもややこしいのいっぱいあるよな。
六法先生
六法先生
あるある。めちゃめちゃ必死で覚えた。区分(ツ)とか(カ)とか。脳ミソが沸騰するかと思った。登録免許税の計算はややこしいから、不動産登記する時も商業登記する時も、計算に慣れてる司法書士に是非ご相談を!って感じだよ。
情報屋先生
情報屋先生
仲介業者さんから案件の依頼を受けて、見積を出す時に登録免許税を計算するんだけど、依頼を受けてから見積を出すまでって、結構スピードが求められることが多いよね。焦ると間違えてしまうから、登録免許税の計算は特に落ち着いて計算するようにしてる。
電卓先生
電卓先生
所有権保存登記の軽減措置を受けるために、登記申請書に「住宅用家屋証明書」を添付して申請しますけど、これも受験時代には習わなかったですよね。
誠実先生
誠実先生
「住宅用家屋証明書」を取るのに揃えないといけない書類もバリエーションが色々あるよな。現住の賃貸契約書をつけたりつけなかったり。
六法先生
六法先生
うちは登録免許税は書面申請は印紙で納めて、オンライン申請の時は電子納付してる。みんなもそうッスか?
情報屋先生
情報屋先生
うちは書面申請でもオンライン申請でも印紙で納めてる。登録免許税が高額になると、印紙の枚数も多くなって、紙に貼るのが大変w。
電卓先生
電卓先生
登録免許税は実務上、買主側が負担することが多いですね。これは登記によって対抗要件を得るのは買主側ですし、慣行上合理的だからですね。

 

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